Informace a doklady pro prodej nemovitosti            Zpět

I. Základní informace

Pokud se rozhodnete prodat Váší nemovitost bytového nebo komerčního charakteru, asi se dříve či později obrátíte na nějakou realitní kancelář.

Možnosti, jak prodat nemovitost jsou v podstatě tyto:

• Nemovitost se pokusíte prodat vlastními silami sami

• Zprostředkováním prodeje nemovitosti pověříte nějakou realitní kancelář.  Formulář RK

Jaké dokumenty jsou potřeba nachystat při prodeji nemovitosti

Dokumenty potřebné pro přijetí Vaší nemovitosti do nabídky je vhodné mít připraveny již při prvním kontaktu s realitní kanceláří pro přesné informace o Vaší nemovitosti :

• platný občanský průkaz
• nabývací listina (např. kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva apod.)
• dokumenty popisující věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva
• jiná omezení vztahující se k nemovitosti
• aktuální výpis z katastru nemovitostí
• u právnických osob výpis z obchodního rejstříku
• ověřené plné moci ostatních vlastníků nemovitosti k jednání ve věci prodeje Vaší nemovitosti
• vhodný je též znalecký posudek – může být i starší,
• snímek z pozemkové mapy,
• stavební dokumentace např. plány, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, informace ohledně sítí apod. 

(Pokud nevlastníte některý z těchto dokladů, jsme schopni Vám pomoci při jejich zajištění.)

Jak probíhá standartní obchodní případ

Informace o průběhu realizace zakázky v naší realitní kanceláří. Tedy s tím, co se bude s Vaší nemovitostí dít od podpisu zprostředkovatelské smlouvy až do úplného ukončení prodeje.

/Postup prodeje Vaší nemovitosti/

1.fáze – kontakt s prodávajícím

• Telefonický kontakt prodávajícího s realitní kanceláři.
• Při telefonickém rozhovoru stručně zjistíme Vaše aktuální potřeby a domluvíme si termín návštěvy nemovitosti.
  

• Zásadně nenabízíme nemovitosti bez osobní prohlídky realitního poradce!

• Osobní návštěva realitního poradce
  • Pokud si vyberete naši realitní kancelář při prvním návštěvě našemu zástupci (makléři) nabízenou nemovitost co nejvýstižněji popíšete .
  • Váš rozhovor se bude týkat především detailního posouzení faktického stavu nemovitosti, určení reálné tržní ceny nemovitosti, vyřešení daňových otázek, informací z realitního trhu a upozornění na různá úskalí při prodeji nemovitosti.
  • Během této návštěvy makléř zpracuje materiál o nabízené nemovitosti – jejím stavu, rozlohy, dispozice atd. / Náběrový list / a nabídne Vám možnosti spolupráce při prodeji Vaší nemovitosti.
• Podpis zprostředkovatelské smlouvy
  • S naším realitním poradcem proberete výhody výhradní spolupráce a uzavřete zprostředkovatelskou smlouvu, ve které jsou specifikovány veškeré práva a povinnosti obou smluvních stran. Již na samotném začátku jsou tak jasně a jednoznačně stanovena pravidla a Vy nebudete v průběhu realizace nemile překvapeni dalšími požadavky, fakturovanými platbami apod. ze strany realitní kanceláře.
  • Součástí zprostředkovatelské smlouvy je náběrový list, ve kterém makléř popíše co nejpřesněji Vaši nemovitost tak, aby mohla být následně co nejlépe prezentována potenciálním kupujícím.
• Zhotovení fotodokumentace pro kvalitní prezentaci
  • Kvalitní fotodokumentace by měla obsahovat vždy minimálně jednu fotografii z každé místnosti Vaší nemovitosti, pohledy na zahradu, přístupovou komunikaci, ale i fotografie z okolí nemovitosti.
  • Vždy se snažíme o maximální počet fotografií.
• Zjištění právního stavu nemovitosti
  • Všechny potřebné doklady k vyřízení transakce prochází kontrolním procesem.
  • Zjistíme aktuální a potřebné informace prokazující právní stav nabízené nemovitosti.
  • po dohodě s Vámi zajistíme doplnění chybějících dokladů a dokumentů
  • Díky včasnému posouzení dokážeme předejít problémům, které by nastaly při převodu nemovitosti na nového nabyvatele.

2.fáze - získání zájemců

• Prezentace nabídky
  • Kvalitně zpracovanou prezentaci Vaší nemovitosti najdou potencionální zájemci pravidelně aktualizovanou na na webových stránkách Medizal reality a realitních serverech.
  • Dopad inzerce na jednotlivých realitních serverech pravidelně vyhodnocujeme a dle zjištěných výsledků také optimalizujeme tak, aby Vaše nemovitost byla nalezena maximálním počtem potenciálních kupujících.
• Prověření databáze poptávek
  • Prověříme v naší databázi, zda v ní není evidována poptávka po nemovitosti, kterou nabízíte 
  • Provedeme ,,Párování“ s databází klientů, pro které vyhledáváme nemovitosti „na míru“.
  • Nejvhodnější zájemce ihned oslovíme
  • Oslovíme spolupracující realitní kanceláře s žádostí o výběr nejvhodnějšího zájemce o Vaši nemovitost, z jejich databáze
  • V případě zájmu umístíme na Vaši nemovitosti panel informující o jejím prodeji

3. fáze – vyjednávání se zájemci

• Prohlídky nemovitosti
• Se zájemci o nabízenou nemovitost na základě domluvy s Vámi, zprostředkujeme nezávaznou a bezplatnou prohlídku Vaší nemovitosti za účasti našeho realitního makléře.
• Termín prohlídky je možné sjednat včetně SO,NE i svátků. 
• Před uskutečněním této prohlídky prověříme záměr a solventnost kupujícího, tzn. že prodávajícího neobtěžujeme nadbytečnými prohlídkami. Vždy se snažíme odvést maximum, předat zájemcům komplexní informace o dané nemovitosti.

4. fáze – prodej Vaší nemovitosti

• Odsouhlasení podmínek koupě, složení rezervačního poplatku
• Vyhovuje-li nabízená nemovitost zájemci o koupi a jsou-li cenové a jiné otázky vyřešeny, přistupujeme k administrativní části prodeje a složení rezervačního poplatku.
• Kupující skládá rezervační poplatek na Vaši nemovitost a tím se zavazuje nemovitost koupit za dohodnutou kupní cenu. Tento zájem stvrzuje jednak svým podpisem, ale také složenou rezervační zálohou.
• je  stanoven, po dohodě s Vámi, nejzazší termín, kdy bude složena celá suma kupní ceny na zvláštním účtu.
• Probíhá dokompletace veškeré potřebné dokumentace k Vaší nemovitosti
• Kupujícímu nabízíme finanční služby pro financování koupě nemovitosti
  • V případě zájmu poskytneme kupujícímu možnost využití našich finančních poradců, kteří zajistí kompletní financování koupě nemovitosti. Výhoda pro prodávajícího spočívá ve společném zájmu nás jako zprostředkovatele a našeho smluvního partnera banky, která poskytuje hypotéku.
  • Schůzka s právníkem– vypracování smluvní dokumentace potřebné k převodu nemovitosti
  • Právník si s Vámi při vzájemné schůzce domluví podmínky převodu nemovitosti.
  • Vypracuje kupní smlouvu (v případě potřeby smlouvu o smlouvě budoucí) ve které klade důraz mimo jiné na způsob a termín úhrady kupní ceny, předání nemovitosti a bezproblémový zápis v katastru nemovitostí.
  • Dále pro Vás zajistíme vypracování návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí..
• Podpis smluv a doručení do katastru nemovitostí
  • Prodávající a kupující podepisují potřebné smlouvy za účasti realitního poradce, který zajistí doručení do katastru nemovitostí, případně zajistí doručení potřebné dokumentace do banky poskytující hypotéku (kontroluje výplatu finančních prostředků na účet prodávajícího)

V případě prodeje na základě výhradního zastupování uhradíme poplatky za návrhy na vklad do katastru nemovitostí a notářský poplatek za ověření smluv.

• Sepsání budoucí kupní smlouvy
  • Následně zajistíme veškeré potřebné podklady, které souvisí se zajištěním peněžních prostředků na koupi Vaší nemovitosti.
  • Sepíšeme budoucí kupní smlouvu vypracovanou  advokátem ve spolupráci s finanční institucí, která bude poskytovat peníze na koupi tak, aby byla minimalizována rizika plynoucí např. ze zamítnutí úvěru.
  • V této smlouvě budou dohodnuty základní podmínky kupní smlouvy zejména s ohledem na termín jejího uzavření a zajištění závazků z této smlouvy plynoucích.
• Složení kupní ceny
  • V souladu s rezervační smlouvou, popřípadě smlouvou o budoucí kupní smlouvě bude celková částky poukázána na náš účet tak, abychom Vám mohli garantovat bezpečný převod peněz. Tzn. v okamžiku, kdy budete postupovat práva ke svému majetku, můžete si být jisti, že kupní cena je pro Vás již připravena. Případná rizika ze strany realitní kanceláře jsou pro Vás odstraněna díky sjednanému pojištění odpovědnosti. (Pro tuto transakci může být také využito advokátní či notářské úschovy. Tato je však zpoplatněna.)
• Sepsání kupní smlouvy
  • Ve chvíli, kdy peníze dorazí na náš účet Vás budeme obratem informovat a vyzveme Vás k podpisu Kupní smlouvy.
  • Tato bude opět vypracována v souladu s dohodou Vaší a kupujícího našim smluvním advokátem.
  • Spolu s kupní smlouvou bude podepsán také návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
  • Podpisy na těchto smlouvách necháme ověřit.
•  Návrh na vklad do katastru nemovitostí
  • Jakmile jsou podepsány smlouvy oběma stranami a došlo k převodu nemovitosti, podáme návrh na vklad do katastru nemovitostí.
  • Kupní smlouva pro potřeby katastrálního úřadu se podepisuje v počtu: počet účastníku smlouvy plus 2 navíc (tedy např: prodávající manželé jsou 2 účastníci + kupující manželé jsou 2 účastníci + 2 smlouvy navíc = 6 vyhotovení).
  • 1x potřebuje mít katastrální úřad smlouvu, na níž jsou podpisy všech účastníků úředně ověřeny.
  • 1x v případě čerpání úvěru bude vyžadovat jeden výtisk smlouvy rovněž banka.

Ověřit své podpisy můžete u notáře nebo na každé matrice.

5. fáze – finanční vyrovnání

• Výplata finančních prostředků prodávajícímu
  • Po prokázání právních účinků vkladu Vám bude vyplacena Vámi požadovaná kupní cena. Kupní cena může být vyplacena i dříve, vždy však v souladu s písemnou dohodou obou smluvních stran 
  • Pro stranu kupující je tímto koupě ukončena.
  • Vám ještě vypracujeme odhad nemovitosti pro potřeby zaplacení daně z převodu nemovitosti tak, abyste v zákonné tříměsíční lhůtě mohli tuto daň pohodlně uhradit.
  • Vypracování znaleckého posudku pro účely daně z převodu nemovitosti./zákonná tříměsíční lhůta /
  • V případě výhradního zastupování Vám ZDARMA vypracujeme znalecký posudek soudním znalcem z oboru oceňování nemovitostí,
  • vyplníme daňové přiznání a doručíme na příslušný finanční úřad.

 6. fáze – Předání nemovitosti

• Předání nemovitosti
  • Realitní poradce asistuje při předání nemovitosti, přinese s sebou předávací protokol, do kterého se zaznamenají stavy měřidel elektřiny, vody, plynu atd.
  • Dále realitní poradce zajistí přepis u jednotlivých dodavatelů medií. zdarma pro Vás připravíme podklady pro převod plynu, elektřiny, vody a telefonní linky na kupujícího.

7. fáze – Poprodejní servis

• Zajistíme následující doplňkové služby:
  • stěhovací služby
  • uzavření pojistné smlouvy na Vaši novou nemovitost
  • služby bytového architekta

Zprostředkovatelská smlouva - Prodej nemovitosti

II. Obsah a náležitostí

Zprostředkovatelská smlouva by měla mít tyto náležitosti: 

• Ve smlouvě jsou definovány smluvní strany
• předmět zprostředkovatelské smlouvy
• označení a charakteristika nemovitosti
• požadovaná výše kupní ceny (případné možné rozpětí ceny)
• výši provize
• dobu platnosti smlouvy podmínky možného odstoupení.
• Smlouva jasně a přesně vymezuje práva a povinnosti prodávajícího a naší realitní kanceláře. Mezi jinými stanovuje kdy tato může jednat samostatně a kdy postup podléhá souhlasu prodávajícího. Ideální pro obě strany je, aby náš makléř byl zplnomocněn ke všem úkonům v procesu prodeje, vyjma podpisu Kupní smlouvy.
• Smlouva je vždy uzavíraná na dobu určitou, a možností prodloužení, nedojde-li během trvání smlouvy k prodeji nemovitosti.

Budeme po vás vyžadovat také tyto doklady:

• že jste vlastníkem nemovitosti,
• souhlas vlastníka s úmyslem prodat nemovitost
• výpis z katastru nemovitostí
• nájemní smlouvu s bytovým družstvem), (v případě bytového družstva)
• že máte oprávnění nemovitost prodat,
• dokumentaci, která při prodeji může pomoci (půdorys nemovitosti, snímek z katastrální mapy apod.).
•  rozpis plateb za energie v předmětné nemovitosti

Kupní smlouva - prodej nemovitosti

III.Obsah a náležitostí

Kupní smlouva na nemovitost se řídí Občanským zákoníkem. Ten pro ni stanovuje jako závaznou písemnou formu. Jakákoliv jiná podoba znamená nejen neplatnost transakce, ale v podstatě i nemožnost podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. A bez vkladu do něj se kupující nestává vlastníkem nemovitosti (podmínka stanovená Občanským zákoníkem).

KUPNÍ SMLOUVA BY MĚLA OBSAHOVAT NÁSLEDUJÍCÍ NÁLEŽITOSTI:

• označení smluvních stran
• přesné označení kupované nemovitosti (musí být přesně označen pozemek, na kterém stojí, samotná budova musí být označena číslem popisným, byty musí být označeny číslem bytu atd.).
• popis nemovitosti
• projev vůle prodávajícího prodat a kupujícího koupit nemovitost
• výši kupní ceny
• termíny uhrazení kupní ceny a způsob její úhrady
• termíny vyklizení nemovitosti
• podmínky možnosti odstoupení od smlouvy
• termíny odhlášení trvalého pobytu prodávajícího z nemovitosti
• podmínky úhrady příp. nedoplatků za služby spojené s užíváním nemovitosti
• případnou sankci za nedodržení termínu zaplacení kupní ceny
• případnou sankci za neuhrazení daně z převodu nemovitosti
• případnou sankci za nevystěhování
• případná práva třetích osob váznoucích na nemovitosti (věcná břemena, zástavy apod.).

Zástava prodávané nemovitosti

• Platí-li kupující kupní cenu hypotékou nebo jiným úvěrem, vyžaduje finanční ústav i zřízení zástavního práva na kupované nemovitosti.
• Protože je zatím nemovitost psaná na Vás, tak zástavní smlouvu podepisujete Vy, jakožto současný vlastník nemovitosti.
• Jelikož většina nemovitostí se dnes kupuje na úvěr, je tento jev velmi obvyklý a jako prodávající se toho úkonu nemusíte obávat.

Finanční ústav

• nejdříve schválí kupujícímu úvěr,
• následně vyhotoví úvěrovou smlouvu a zároveň i zástavní smlouvu na nemovitost.
• Většinou se podepisují tyto smlouvy zároveň, tedy Vy víte, že klient obdrží úvěr, jehož sumu následně přímo finanční ústav poukáže na Váš účet.
• Doporučujeme Vám před vlastním podpisem zástavní smlouvy si přečíst podmínky čerpání úvěru, tedy zejména kdy bude finanční ústav zasílat peníze a po splnění jakých podmínek. Pokud kupujícím chybí splnit ještě nějaké podmínky, pak zástavní smlouvu podepište až po plnění všech podmínek, které musí splnit sám kupující. Je celkem obvyklé, že čerpání úvěru nastává ihned po podpisu zástavních smluv a jejich podání na katastr.

PROVIZE

Odměnu za zprostředkování (provizi) platí kupující a je obvykle stržena z prodejní ceny nemovitosti (pokud to není uvedeno jinak).

• Její výše je 5 % ze skutečné prodejní ceny nemovitosti.
• U méně hodnotných nemovitostí (garáže, zahrady apod.) stanovujeme fixní výši provize - 30 tis. Kč.
• Provize je placena teprve v momentu, kdy je uzavřena kupní smlouva a je zajištěno bezpečné předání peněz.
• Provize je stanovena na základě průhledného ceníku, který je na požádání k nahlédnutí v RK.
• Naše provize již zahrnují náklad na veškeré výše jmenované aktivity. Neplatíte již žádné další „poplatky“ .

Cílem je spokojenost všech tří stran (prodávajícího, kupujícího a realitní kanceláře).

optimalizace PageRank.cz